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不動産取引

こんばんは。ジャスティスです。

よさこい祭りの時期になりました。今年も大通公園周辺はよさこいの演者と見物客で賑わっていました。

自分と同年代の参加者をみると、ほんとうにエネルギッシュに踊っていて羨ましく思いました。
なにかとイベントの多い、大通公園、札幌駅周辺ですが今後4~5年以内に大規模マンションの建設ラッシュのようです。

自身の居住用に購入するかた方や、投資物件として買われる方も多いという話を以前大手不動産屋さんから聞いたことがあります。

投資目的で不動産を購入して転売する場合に売買や登記に関して、次のような方法で行われることがあるようです。

A社→B社→C社の流れで不動産の売買があった場合、中間者であるBの登記をすることなく、Aから直接、最終取得者のC名義で登記することができます。
これは中間省略登記と言われています。
そして、中間省略登記での契約方法には、下記の2通りの方法があります。

 
パターン①
(契約の内容に沿って譲渡物件を移転し、中間登記を省略する場合)

下記の図の『売買契約①』では
AはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として所有権はAからCに直接移転する旨の契約を定めます。
『売買契約②』ではBはCに所有の物件を売り渡し、CはBに代金を支払う。
この契約形態を使うことにより、中間者Bは一度も所有権を取得しないことになるので、登記名義も中間者Bを経る必要がないことになります。
また、AからBには7000万円を譲渡対価とする資産の譲渡、BからCには8000万円を譲渡対価とする資産の譲渡として消費税の計算を行うことになります。

 
    契約金額       契約金額
  7000万(税抜)     8000万(税抜)
A→→→→→→→→→B→→→→→→→→→→C
  (売買契約①)     (売買契約②)

 
この方法を使う場合のメリット
 1.中間者Bは、登録免許税、不動産取得税及び固定資産税等の税負担がない
 2.A及びCは、互いに相手方の売買価格がわからない
 3.中間者Bだけが瑕疵担保責任を負い、売主Aは瑕疵担保責任免責とできる
 4.2契約を同時決済とすることで、中間者Bは、残代金の用意がなくても、売買代金差額分の収益が得られる可能性がある

この方法を使う場合のデメリット
 1.売主Aの死亡や破産、差押、印鑑証明書期限切れ等のリスクがある
 2.売買契約の内容が難解になり、当事者への情報の周知が難しい。
 3.金融機関によって、購入者Cの融資が下りにくい場合がある。 


パターン2
(買主の地位の譲渡を行う場合)

AとBとで売買契約をし、その売買契約上の買主Bの地位をCに譲渡する形をとると、Bには所有権は移転することなく、AからCに直接に所有権が移転することになります。その結果、AからCに直接に所有権が移転する登記を行うことができる。
この契約形態を使うことにより、中間者Bは一度も所有権を取得しないことになるので、登記名義も中間者Bを経る必要が無いことになります。
また、不動産取引における権利の譲渡として、消費税の課税対象となり、事例の場合にはBは1000万が課税標準となります。


   契約金額      契約金額
  7000万(税抜)    1000万(税抜)
A→→→→→→→B→→→→→→→→→→→→C
↓(売買契約①)(買主地位の譲渡契約②) ↑
↓                    ↑
↓→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→↑
最終的な譲渡所有移転登記及び譲渡金額7000万円の授受


この方法を使うことによるメリット

 1.中間者Bは、登録免許税、不動産取得税及び固定資産税等の税負担の必要がなくなります。
 2.比較的契約内容が簡素

この方法によるデメリット

 1.中間者Bの収益が、買主の地位の譲渡を受けた最終取得者C及び売主Aにわかってしまう。
 2.中間者Bが宅建業者でも、売主Aが瑕疵担保責任を問われる場合もある。
 3.買主の地位譲渡契約は、宅建業法の規制がかからないので、最終取得者Cの保護に欠ける。
 4.金融機関によっては、最終取得者Cの融資がおりにくい場合がある。
 5.対価のうち、土地分についての部分にも消費税がかかる可能性がある。


実際に契約書を作成する場合には、契約書の特約条項等に中間登記の必要がなくなるような条項文を記載する必要がありますので注意が必要です。





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2017.06.09 20:05 | 職員ジャスティス | トラックバック(0) | コメント(0) |

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